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房產稅能否扎破樓市泡沫

來源:河北青年報s2014-01-07 10:42:12
新年伊始,中國指數研究院發布的數據顯示,百城房價已連續19個月上漲。房價未來走勢如何,曾經被寄予厚望的房產稅又能否抑制住飆升的房價?都成為民眾最關心的問題。本期的經濟茶座,我們就房價問題,采訪了國家行政學院原副院長、著名經濟學家韓康及環球財經研究院院長宋鴻兵。

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開欄語:這是個圈內人探討的陣地,在這里,圈內的專家、學者、大腕,將如同三五知己,相對歡坐、針砭時弊。想知道圈內人怎么看經濟大事,他們又能從中找到什么獨特的機會?經濟茶座會為您呈現。

 

新年伊始,中國指數研究院發布的數據顯示,百城房價已連續19個月上漲。房價未來走勢如何,曾經被寄予厚望的房產稅又能否抑制住飆升的房價?都成為民眾最關心的問題。本期的經濟茶座,我們就房價問題,采訪了國家行政學院原副院長、著名經濟學家韓康及環球財經研究院院長宋鴻兵。

宋鴻兵

長期關注和研究美國歷史和世界金融史。《貨幣戰爭》系列作者。

韓康

 

國家行政學院原黨委委員、副院長,經濟學教授,博士生導師。

關鍵詞 房價飛漲

再過三五年石家莊沒準會翻番

■宋鴻兵:包括2014年在內的最近幾年,房價上漲的趨勢不會變。貨幣超發時代有些領域會出現過熱,如房地產領域。過3~5年,石家莊房價漲到1.5萬~2萬元是非常有可能出現的事情,因為貨幣總量在劇增,石家莊房價翻一倍不奇怪。

但總的收入增長未跟上房價的增長,會導致百姓負擔越來越重。從購房群體來看,北京早已進入投資需求了,僅剛需不會把房價推這么高。他認為,石家莊樓市的投資需求也不小。

■韓康:近年來,國內房地產發展出現了種種問題,包括最突出的城市房地價迅猛高漲。不過,這已經引起中央決策層的高度關注,多年前出臺的限購、限貸政策,就是直指居高不下的城市房價。

 

 

關鍵詞 調控低效

限貸限購無法阻擋房價猛漲

宋鴻兵:在房價問題上,政府采取的措施一方面增發貨幣,另一方面控制房價,政府踩油門是真,踩剎車是假。如果真的想要改變房價上漲預期,只要把5%的空置房逼出來投入市場,價格就會發生根本逆轉。

中國的房子問題不是由供求矛盾造成的,也就是說房子并不是不夠住,而是少數人占有多數房子導致房產分布得不均勻造成的,要改變這種現狀,就要把空置房投入市場。宋鴻兵說,其實房產稅政策是可以做到這一點的,主要就是把存量房逼向市場。

■韓康:多年前出臺的限購、限貸政策,當時確實發揮了較好效應,但是,限購、限貸說到底是一種短期性行政調控辦法,無法應對極其復雜的市場供求狀況。

比如說限購,居民購房狀況千差萬別,僅用一個限購很難真正奏效,更不要說使用非法手段了,一個陜西的房姐都能在北京買到十幾套住房,可見政策的漏洞有多大。限貸政策就更可疑了,銀行的利益和房地產銷售的利益緊緊地綁在一起,銀行怎么可能有積極性去主動限貸呢?

最關鍵的問題還在地方政府,地價、房價和政府土地收入,三者之間緊密關聯,一榮俱榮、一損俱損,只有房價高,地價才會高,只有房價和地價都高,政府才能得到大量土地收入,至于這個高房價、高地價究竟是怎么來的?是不是內含各種風險?那就同政府土地收入和財政利益沒有關系了。因此,限購、限貸必須有更加符合市場化、法規化的調控辦法來替代,房產稅會是一個比較好的替代選擇。

 

關鍵詞征稅方式

沒必要效仿上海、重慶模式

韓康:在我國城鎮居民的房產數據信息平臺比較完備后,可以考慮實行“三階梯模式”的房產稅。第一階梯稅率的對象是自用房人群。第一階梯稅率原則上不限制自用住房的面積,應該充分尊重個人消費偏好的自由選擇,有人愿意花錢買好車,有人想多花錢住好一點的房子,這是消費選擇自由。

第二階梯稅率的對象是購買第二套房子人群,這是房產稅的起征點,稅率不應太高,應屬輕稅范疇。

第三階梯稅率的對象是購買第三套以上房子的人群,購買數量不限,但購買第三套房子就要進入重稅繳納系列,之后按照購房數量按一定比例累進遞增,比如買第3套房子到10套房子是一個稅率,依次遞增。這種累進的高稅率,是對規模購房投資與投資行為的稅收調控。

宋鴻兵:房產稅政策會有存量房逼出效應,但重要的還是看征收方式。如果是采用上海、重慶那種方式的房產稅,即便房產稅在全國鋪開,對房價也不會有什么本質的影響。因為上海、重慶模式的房產稅不會大幅提高購房人的持有成本,存量房逼不出來,對房價也就不會有實質的影響。

 

關鍵詞難點

輕稅和重稅的起征點

韓康:“三階梯模式”房產稅思路的實施難點,也是最可能有爭議的地方,就是輕稅和重稅的起征點。

在我們的討論中,把第二套房作為輕稅的起征點,也有兩種不同的看法,一種認為應該更寬松一些,居民購買第二套房也不要征稅,從第三套或更多套開始,另一種意見完全相反,認為只要不是自用購房就是為了投資和投機贏利,都應繳納比較重的稅。韓康認為,第二套房作為繳稅起征點不是絕對標準,主要是考慮到當前居民住房差異拉大趨勢,將來住房結構趨于合理,也可以提高標準。

把第三套房作為重稅的起征點,之后稅率逐步遞增,在討論中也有不同意見。有人提出,這樣做,對那些有較多房子的人,可能是一個比較大的打擊。韓康提出,他們做過很多調查,手中握有較多房產的主要是

高收入和中高收入人群中的一部分人,比例應該不超過15-20%,重稅的起征絕不是為了打擊他們,而是為了制約目前房地產的過度投資和投機。在目前投機氛圍濃重,房地產泡沫比較大的背景下,這個起征點不適宜放得太寬,待將來發展納入正常軌道后,重稅起征點也可以適當提高。

 

■文/本報記者王亞楠霍英會 ■攝/本報記者崔靖

 

 

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